Les bureaux vides en Europe

L’observatoire des bureaux de Bruxelles étudie la dynamique de la construction et reconversion des bureaux à Bruxelles, particulièrement la vacance de ces bureaux. Les derniers chiffres publiés, pour 2016, indiquent une diminution globale du stock de bureaux. Selon les même chiffres, 8% des bureaux seraient inoccupés dans la région. Ces chiffres ne comptent cependant que les bureaux qui sont mis en vente ou location, et pas les bureaux inoccupés qui ne sont pas mis à la vente ou location, et sont donc probablement désaffectés. En prenant en compte cela, on se rapproche plutôt de 20% des bureaux bruxellois qui sont vides. Au total, la surface de bureaux vides atteint les 2.000.000 de mètres carrés, soit l’espace de vie de près de 60.000 personnes moyennes belges. Le nombre de bureaux vides à Bruxelles n’est pas en augmentation d’après l’observatoire des bureaux, ce qui ne change en rien le constat que cet espace est perdu.

La situation varie a mieux évolué en termes de chiffres dans d’autres villes. Par exemple, à Paris, après s’être rendu compte que les promoteurs immobiliers construisent « deux fois plus de bureaux que de raison, mais nettement moins de logement que nécessaire », il y a eu une forte volonté de diminuer le nombre de bureaux vacants, notamment au travers de taxes sur les bureaux vide. Il resterait alors fin 2018 5% de bureaux vacants, ce qui reste non négligeable. À Berlin, même situation qu’à Paris: après divers efforts, on se retrouve à 4% de bureaux vides.

La reconversion en logement

Cette évolution se fait non seulement grâce à divers outils pour mieux construire les bureaux neufs, afin d’éviter de construire trop de nouveau bureaux ou à des endroits non nécessaires, mais aussi grâce à la reconversion des bureaux vides. Cette reconversion se fait aujourd’hui majoritairement vers des logements.

Une première solution de reconversion vers du logement vient des Pays-Bas, ou plus de 40 entreprises se focalisent sur la reconversion de bureaux actuellement vides en logements à bas prix. Cette approche fait son chemin pour arriver en France, en logant actuellement une cinquantaine de personnes sur Paris pour environ 200€/mois. Cet approche qui semble intéressante s’avère en fait principalement avantageuses pour les propriétaires et pas tellement orienté vers les locataires: le but est à la fois financier (un bureaux loué peu cher est un bureau loué quand même), et surtout s’avère être un mécanisme “anti-squat”:

Le principe est de proposer aux propriétaires de locaux temporairement vacants de tous types de les maintenir protégés par occupation. La simple présence de résidents temporaires réduit les risques de squats, d’intrusions, de vandalismes et de vols de matériaux (métaux, câbles, dégradations volontaires ou naturelles non-identifiées). L’occupation temporaire permet également de préserver l’état des bâtiments qui, laissés vacants, se dégradent rapidement. La présence humaine permet ainsi de répercuter les éventuels dégâts (bris de vitre, dégâts des eaux…) et d’avoir des locaux maintenus chauffés. Cette occupation humaine a aussi un effet plus large sur la valeur générale des locaux et du quartier : cela évite que les alentours immédiats ne se dégradent et ne deviennent des points de délinquance. Enfin, un dernier argument joue en la faveur de l’occupation de locaux vacants : du point de vue des assurances, il est moins risqué de maintenir un bureau occupé que vide. (source)

Autre reconversion vers le logement toujours, et c’est là la solution la plus courante: la reconversion vers du logement haut de gamme. La raison principale: le coût de la reconversion, car entre un bureau et un logement, les normes sont bien différentes. Au vu de ce coût élevé, deux questions peuvent se poser: ne faut-il pas s’arranger pour que les nouveaux bureaux construits puissent être facilement reconverti en logement, pour un coût minimal ? Et pour les bureaux existants, n’y a-t-il pas d’autres reconversions avec des normes moins strictes et toujours une utilité pour tout le monde ?

Possibilités futures?

Cet article ne vise pas à apporter une solution au problème des bureaux vides, mais invite à réfléchir au problème sous un angle différent. Dans ce sens, l’article Brussels: why so empty? donne un premier élément de réponse en analysant brièvement quelques reconversions possibles, l’une d’entre elle étant l’École Supérieure des Arts de Saint-Luc, située Place Louis Morichar à Saint-Gilles. Cet école se situe dans des anciens bureaux du ministère de la finance, datés de 1974, et reconvertis en 2011. La reconversion vers des batiments scolaire est particulièrement intéressante, mais d’autres pistes peuvent certainement être creusées. Si une des motivation principale pour les propriétaires privés est d’éviter la possibilité de squat, alors mettre à disposition leurs espaces inoccupés à diverses associations ou pour divers événements permettraient d’en tirer les même avantages. Si une taxe sur les bureaux vides existe, elle pourrait hypothétiquement être évitée sous cette condition, incitant alors cette possibilité. D’autres exemples manquent cruellement, et même si de nombreux exemples peuvent probablement être trouvés à force de longues recherches, ils mériteraient à être répertoriés et documentés publiquement.

Pour aller plus loin

• Le collectif « La cité des ânes / Ezelstad » a réalisé une brève analyse critique de la reconversion des bureaux en logement dans la région bruxelloise, voir ici.
• L’article « Brussels: why so empty? Time to turn unused office space into other habitable functions », bien que bref, explique entre autre la reconversion de l’ESA Saint-Luc, voir ici.